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Mall / Anchor Tenant Lease Agreement

एक नज़र में

कीमत
31 दिसंबर तक मुफ़्त
स्टाम्प ड्यूटी
शुल्क किराए पर है, परिसर के मूल्य पर नहीं, तथा प्रत्येक अधिकार-क्षेत्र में अवधि के अनुसार भिन्न-भिन्न श्रेणियों में बाँटा गया है।
रजिस्ट्री
अनिवार्य — वर्ष-प्रति-वर्ष, एक वर्ष से अधिक, अथवा वार्षिक किराए वाले पट्टों हेतु संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 107/पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(घ), चाहे संग्रहित होने पर किराया जो भी निकले।
गवाह
संपत्ति अंतरण अधिनियम को अनुप्रमाणन की आवश्यकता नहीं (धारा 107 को केवल दोनों पक्षों द्वारा निष्पादन चाहिए) किन्तु दोनों कार्यालय दो गवाहों की अपेक्षा रखते हैं, वयस्क, पक्षकार नहीं।

31 दिसंबर तक मुफ़्त

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इन नामों से भी

  • Anchor Tenant Lease Agreement
  • Anchor Store Lease Deed
  • Mall Anchor Lease Deed
  • Department Store Lease Agreement
  • Hypermarket Lease Agreement
  • Multiplex Lease Agreement
  • Anchor Lease Deed
  • Mall Lease Deed for Anchor Tenant

कब ज़रूरत पड़ती है

A registered lease of a large-format anchor or flagship unit inside an organised shopping mall or retail complex in Punjab or Chandigarh — a department store, a hypermarket or supermarket, a multiplex, a large-format electronics or furniture store, or any other unit the mall relies on to draw footfall for the smaller units around it. Fixes the Rent Structure (a fixed rent, or a Minimum Guarantee against a percentage of Gross Sales, or a percentage of Gross Sales alone), reporting and audit of Gross Sales, common area maintenance and marketing fund contributions, co-tenancy and continuous-trading obligations specific to an anchor's role in a mall, the annual average rent stamp duty is based on, deposit and deductions, lock-in, notice, use, repairs, insurance, assignment and reinstatement.

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For exclusive possession, year-to-year, over a year, or at yearly rent (s.107 TPA; s.17(1)(d) Registration Act) — the ordinary registration threshold for a commercial lease, which an anchor deal, with its multi-year committed term, clears as a matter of course. Punjab: Sub-Registrar of the tehsil, via igrpunjab.gov.in. Chandigarh: Sub-Registrar, 30 Bays Building, via revenue.chd.gov.in. Two points run opposite ways, exactly as for any other commercial lease in these two places. Chandigarh is rent-controlled whatever the rent (East Punjab Urban Rent Restriction Act 1949 via the 1974 Extension Act — Vasu Dev Singh v. UoI, SC, 7 Nov 2006, quashed the Rs 1,500 exemption); expiry alone doesn't recover possession, needing a s.13 ground before the Rent Controller. A 6 May 2026 MHA notification tried extending a different statute; the High Court kept it in abeyance (29 May 2026) — confirm before signing. Punjab runs the other way for non-residential premises let on/after 30 Nov 2013: s.3(2), Punjab Rent Act 1995 lets contract terms govern, bars other-law litigation, penalises breach. UNSETTLED s.4 QUESTION: s.4(1)-(2) requires a covered letting to use the Schedule I Form, registered at flat Rs 1,000, notwithstanding the Registration Act — arguably the right instrument here, not this deed's ad valorem duty; whether Article 35 duty even applies to a Schedule I agreement is unresolved. Settle with the Sub-Registrar first. Three exits avoid the question: s.3(1)(c) (building completed on/after 30.11.2013, under 15 years old), s.3(1)(f) (unconveyed authority allotment), s.1(2)/s.2(o) (outside notified urban areas). Where the Rent Structure includes any percentage of Gross Sales, there is a further complication specific to that structure: the annual average rent this deed's stamp duty is computed on may not be an ascertained figure at the time of signing, and clause 22.2 explains how the Parties record a bona fide notional figure for that purpose — the same position the Revenue Share Lease for Retail takes for a smaller retail unit, carried across because the underlying stamp law does not distinguish a unit's size. Not for: a kiosk, counter or food-court stall with no exclusive possession — use the Kiosk or Counter Space Licence Agreement or the Food-Court Stall Agreement instead; a coworking seat or managed office; residential letting; agricultural land; bare land for the tenant to build (see the Built-to-Suit Lease Agreement for that); a franchise agreement between a brand and its franchisee, which is a different relationship; or a letting by GMADA/GLADA/PUDA/Estate Officer/CHB itself. This deed also does not itself grant the Lessee any exclusivity against a competing tenant elsewhere in the mall — see clause 9 and this library's separate Exclusivity and Non-Compete Clause Agreement (Retail Tenant) for that, kept as its own instrument so the two documents cannot silently conflict. A year or less at no yearly rent isn't compulsory under s.17(1)(d) — but that combination is rare for an anchor deal in practice: no mall commits its best floor plate to a genuine large-format anchor for eleven months, and eleven months saves nothing in Chandigarh (no sub-one-year band) or Punjab where the Rent Act applies (s.4(2) applies whatever the term) in any event.

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नीचे जो लिखा है वह पंजाब और चंडीगढ़ के लिए है। इसमें वहीं की स्थिति दी गई है, यह नहीं कि यह कहाँ-कहाँ कैसे बदलती है — यानी नीचे की रकमें वही हैं जो लागू होती हैं। दरें बदलती रहती हैं, इसलिए सब-रजिस्ट्रार दफ़्तर से पक्का कर लेना ठीक रहता है। अगर प्रॉपर्टी भारत में कहीं और है, तो इनमें से कुछ भी आपके लिए नहीं है।

स्टाम्प ड्यूटी

शुल्क किराए पर है, परिसर के मूल्य पर नहीं, तथा प्रत्येक अधिकार-क्षेत्र में अवधि के अनुसार भिन्न-भिन्न श्रेणियों में बाँटा गया है। सभी आँकड़े 6 सितम्बर 2026 को जाँचे गए (तालिकाएँ तारीख़रहित हैं)। पंजाब: एक वर्ष से कम पर वार्षिक किराए का 4%; एक से पाँच वर्ष पर औसत किराए का 8%; पाँच से दस वर्ष पर 3%; दस से बीस वर्ष पर इसके दोगुने का 3%; बीस से तीस वर्ष पर तीन गुने का 3%; तीस से 99 वर्ष पर चार गुने का 3%। पंजीकरण फ़ीस 1% (दस-बीस वर्ष की श्रेणी पर दोगुनी), सुविधा शुल्क रु. 500, चिपकाई फ़ीस रु. 200, इंतकाल फ़ीस रु. 600। एक-से-पाँच-वर्ष की 8% श्रेणी विभागीय त्रुटि जैसी प्रतीत होती है (पड़ोसी श्रेणियों से अधिक) — काउंटर पर पुष्टि करें। पूछें कि क्या धारा 4(2) की रु. 1,000 फ़ीस 1% का स्थान लेती है (पंजीकरण टिप्पणी देखें)। निष्पादन से पहले SHCIL के माध्यम से ई-स्टाम्प करें। चंडीगढ़: पाँच वर्ष तक औसत किराए का 2% तथा केवल वापसी योग्य प्रतिभूति जमा पर 3%, कभी भी अग्रिम किराए पर नहीं; पाँच से दस वर्ष पर 3% प्लस 3%; दस से बीस वर्ष पर दोगुने का 3% प्लस 3%; बीस से तीस वर्ष पर तीन गुने का 3% प्लस 3%; तीस से 100 वर्ष पर चार गुने का 3% प्लस 3%। पंजीकरण फ़ीस 1%, अधिकतम रु. 10,000, प्लस चिपकाई फ़ीस रु. 20। एक वर्ष से कम की कोई श्रेणी नहीं। जमा पर 3% का प्रभाव कठोर है — एक बड़ी एंकर जमा-राशि पर यह वास्तविक राशि जोड़ती है; यह तय करें कि इसे कौन वहन करेगा, तथा क्या वृद्धि पर टॉप-अप पर भी अतिरिक्त शुल्क लगेगा। दोनों: कोई परिवार/लिंग रियायत नहीं। एक द्वितीय प्रति (डुप्लिकेट) पृथक रूप से शुल्कनीय है (अनुच्छेद 25)। कम स्टाम्पिंग: कमी तथा जुर्माना दोनों उस पर पड़ते हैं जिसका नाम विलेख में है, और भुगतान तक इसे अभिगृहीत रखा जाता है। जहाँ किराया संरचना में सकल बिक्री का प्रतिशत सम्मिलित है: वह वार्षिक औसत किराया जिस पर यह शुल्क परिकलित है, हस्ताक्षर के समय निश्चित आँकड़ा न हो सकता है। जहाँ किराया संरचना में न्यूनतम गारंटी अथवा आधार किराया सम्मिलित है, उस आँकड़े को उसकी अपनी वृद्धि के पश्चात् संपूर्ण अवधि में औसत करें, ठीक वैसे ही जैसे एक निश्चित-किराया पट्टे में। जहाँ किराया संरचना पूर्णतः राजस्व-हिस्सा है, बिना किसी न्यूनतम सीमा के, वहाँ कोई निश्चित आँकड़ा नहीं है, और पक्षकारों को स्टाम्पिंग हेतु एक सद्भावी काल्पनिक वार्षिक किराया अभिलिखित करना होगा — सामान्यतः नवीकरण पर पूर्ववर्ती वर्ष का वास्तविक किराया, अथवा नए पट्टे पर एक विचारित पूर्व-उद्घाटन आकलन। क्या उप-पंजीयक एक पूर्णतः परिवर्तनशील किराए हेतु काल्पनिक आँकड़ा स्वीकार करेगा, तथा क्या न्यूनतम गारंटी से ऊपर वास्तव में वसूल किया गया राजस्व-हिस्सा अपना अतिरिक्त शुल्क आकर्षित करता है, यह खुले प्रश्न हैं जिन्हें यह विलेख हल नहीं करता; स्टाम्प ख़रीदने से पहले काउंटर पर स्वीकार्य आधार की पुष्टि करें।

रजिस्ट्री

अनिवार्य — वर्ष-प्रति-वर्ष, एक वर्ष से अधिक, अथवा वार्षिक किराए वाले पट्टों हेतु संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 107/पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1)(घ), चाहे संग्रहित होने पर किराया जो भी निकले। चार महीनों के भीतर प्रस्तुत करें (धारा 23), जुर्माने पर चार और महीने (धारा 25); अपंजीकृत होने पर धारा 49 के अधीन अस्वीकार्य। पंजाब — धारा 4 फ़ीस का द्विभाजन: तहसील के उप-पंजीयक के समक्ष (मोहाली/आईटी सिटी रिटेल हेतु एस.ए.एस. नगर), igrpunjab.gov.in के माध्यम से, फ़ोटो/आधार/पैन सहित। प्रकाशित तालिका: वार्षिक किराए का 1% प्लस रु. 500 सुविधा शुल्क — किन्तु किराया अधिनियम 1995 की धारा 4(1)-(2) एक आच्छादित अनैवासिक अधिभोग हेतु अनुसूची I प्रारूप पर, समतल रु. 1,000 पर, पंजीकरण अधिनियम के होते हुए भी, आवश्यक बताती है, इसलिए यह विलेख तथा इसका 1% शुल्क वहाँ ग़लत हो सकता है जहाँ वह अधिनियम लागू होता है (अनुच्छेद 35 की प्रयोज्यता भी अनिश्चित है)। दस्तावेज़ तैयार करने से पहले इसे लिखित रूप में सुलझा लें; धारा 50 की अपील धारा 4(2) के विवादों तक नहीं पहुँचती। जहाँ धारा 3(1)(ग)/(च) अथवा नगरीय-क्षेत्र सीमा परिसर को छूट देती है, वहाँ यह विलेख तथा पट्टानामा फ़ीस सीधे सही है। चंडीगढ़: उप-पंजीयक, 30 बेज़ बिल्डिंग — प्रस्तुति दोपहर 12-1 बजे, पंजीकरण दोपहर 3-5 बजे, संग्रहण प्रातः 9-11 बजे। फ़ीस 1%, अधिकतम रु. 10,000, प्लस चिपकाई फ़ीस रु. 20। पट्टाधृत स्थलों हेतु प्रतिलिपि संख्या अनिश्चित है (चेकलिस्ट केवल फ़्रीहोल्ड कवर करती है) — बुकिंग के समय पूछें; खंड 26.6 अधिक प्रतिलिपियों की व्यवस्था करता है। सेक्टर संपत्ति हेतु कोई जमाबंदी/इंतकाल नहीं — स्वामित्व एस्टेट ऑफ़िसर की आबंटन फ़ाइल है, 2025 से स्वचालित इंतकाल का अर्थ है कि काउंटर पर सब कुछ सही होना चाहिए (मनीमाजरा/लाल डोरा क्षेत्र इसके स्थान पर फ़र्द का उपयोग करते हैं); पट्टे हेतु पूर्व एस्टेट ऑफ़िस अनुमति आवश्यक हो सकती है (50-दिवसीय एनओसी, राइट टू सर्विस, 30 मार्च 2026)। भारत के बाहर निष्पादित विलेखों हेतु चंडीगढ़ में वित्त विभाग की एम्बॉसिंग आवश्यक है।

नोटरी

पंजीकरण का विकल्प नहीं है — एक नोटरीकृत किन्तु अपंजीकृत, एक वर्ष से अधिक का पट्टा तब भी धारा 49 में विफल रहता है; जहाँ पंजीकरण बाद में होता है वहाँ यह कुछ नहीं जोड़ता, सामान्यतः छोड़ दिया जाता है। आस-पास के कागज़ातों हेतु नोटरी का उपयोग करें: बोर्ड संकल्प/प्राधिकार पत्र, स्वामित्व/रिक्त-कब्ज़ा शपथ-पत्र, एक आबंटी-परिसर-स्वामी की क्षतिपूर्ति, बंधककर्ता की अनापत्ति, मुख्य-पट्टे की अवशिष्ट अवधि की पुष्टि, अनुमत-उपयोग वचन-पत्र, तथा एंकर के दायित्वों की कोई मूल-कंपनी गारंटी। निष्पादन/प्रस्तुति हेतु उपयोग किए गए मुख्तारनामे को निष्पादन से पहले धारा 33 के अधीन अनुप्रमाणन (पंजीकरण अधिकारी, मैजिस्ट्रेट, अथवा विदेश में नोटरी के पश्चात् कान्सुलर अनुप्रमाणन द्वारा) की आवश्यकता है — एक अननुप्रमाणित मुख्तारनामा काउंटर पर अस्वीकृत हो जाता है, जिससे पंजीकरण में देरी होती है। चंडीगढ़: विदेश में निष्पादित होने पर वित्त विभाग की एम्बॉसिंग भी आवश्यक है। चंडीगढ़ एस्टेट ऑफ़िस अब कार्यकारी मैजिस्ट्रेट अनुप्रमाणन के स्थान पर नोटरीकृत शपथ-पत्र स्वीकार करता है, सिवाय जहाँ विशेष रूप से अन्यथा आवश्यक हो।

गवाह

संपत्ति अंतरण अधिनियम को अनुप्रमाणन की आवश्यकता नहीं (धारा 107 को केवल दोनों पक्षों द्वारा निष्पादन चाहिए) किन्तु दोनों कार्यालय दो गवाहों की अपेक्षा रखते हैं, वयस्क, पक्षकार नहीं। चंडीगढ़ एक वास्तविक अर्हता जोड़ता है: पंजाब पंजीकरण नियमावली के पैरा 127 के अधीन, पहला गवाह उप-पंजीयक को ज्ञात होना चाहिए (सेक्टरों में पार्षद/राजपत्रित अधिकारी/अधिवक्ता; ग्रामीण क्षेत्र में लम्बरदार/सरपंच/पंचायत सदस्य), दोनों एक-दूसरे को ज्ञात हों — एक चालक तथा पड़ोसी को वापस भेज दिया जाता है। निष्पादक/दावेदार की तस्वीरें संलग्न की जाती हैं। पंजाब: फ़ोटो पहचान सहित दो पहचान करने वाले गवाह, NGDRS में दर्ज। पंजीकरण के लिए जो वास्तव में आवश्यक है वह उपस्थिति है: दोनों निष्पादक व्यक्तिगत रूप से फ़ोटो पहचान/पैन सहित, फ़ोटो खिंचवाते हुए, अंगूठे के निशान देते हुए; एक कंपनी अपने अधिकृत हस्ताक्षरकर्ता के माध्यम से बोर्ड संकल्प सहित; एक अनुपस्थित निष्पादक को धारा 33-अनुप्रमाणित मुख्तारनामे की आवश्यकता है।

स्टाम्प पेपर का अनुरोध करें

Sample preview — placeholder answers, not your data

MALL / ANCHOR TENANT LEASE AGREEMENT

This Mall / Anchor Tenant Lease Agreement (this "Deed") is made at Chandigarh on 3 April 2026.

BETWEEN

Sunrise Mall Developers Private Limited, an individual, of SCO 214-215, Sector 34-A, Chandigarh 160022, PAN AABCS9876Q, acting through Ravinder Mohan Sethi, Director, authorised by board resolution dated 3 March 2026 (the "Lessor", which expression includes its successors in interest and permitted assigns);

AND

Metro Hypermarket Private Limited, an individual, of Plot No. 12, Industrial Area Phase I, Chandigarh 160002, PAN AAECM7788T, acting through Kavita Ahuja, Director, authorised by board resolution dated 5 March 2026 (the "Lessee", which expression includes its successors in interest and permitted assigns).

The Lessor and the Lessee are each a "Party" and together the "Parties".

RECITALS

A. The premises described in Schedule I are referred to in this Deed as the "Premises", forming part of the mall known as Sunrise Mall (the "Mall"). The Mall is: An organised shopping mall of approximately 4,20,000 square feet of Gross Leasable Area spread over a basement and four floors, anchored by a multiplex, a hypermarket and this Premises, together with approximately 180 other retail units and a food court.. The Premises are situated at S.A.S. Nagar (Mohali), in the State of Punjab. The Lessor is the absolute owner of the Mall.

B. The Lessee has requested a lease of the Premises for its business as an anchor tenant of the Mall, and the Lessor has agreed to grant one on the terms set out below.

Guarantee: Metro Retail Holdings Limited has executed a Deed of Guarantee dated the same date as this Deed, guaranteeing the Lessee's obligations under this Deed up to a cap of twenty-four months' Rent.

C. The Parties intend this Deed to create a lease within the meaning of s.105 of the Transfer of Property Act, 1882, transferring to the Lessee the right to exclusive possession of the Premises for the Term, and not a licence.

D. The Term of this lease exceeds one year and reserves a yearly rent. The Parties accordingly execute this Deed as a registered instrument, as s.107 of the Transfer of Property Act, 1882 requires, and shall have it registered under s.17(1)(d) of the Registration Act, 1908.

E. Three provisions of this Deed each identify the place in which the Premises lie — Recital A and Schedule I, the stamp duty computation in clause 26.2, and the rent statute identified in clause 28.1. The Parties confirm that they have read those three provisions together before executing this Deed and that each of them describes the same jurisdiction.

NOW THIS DEED WITNESSES as follows.

  1. 1. DEFINITIONS

1.1 "Commencement Date" means 4 April 2026.

1.2 "Term" means the period stated in the Grant clause.

1.3 "Lease Year" means each period of twelve months commencing on the Commencement Date and each anniversary of it, and, for the first and last such periods if shorter, that shorter period.

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